Le marché de la construction retrouve sa trajectoire de croissance

Depuis le pic de 2017, les investissements dans le bâtiment ont diminué en termes réels – c’est-à-dire corrigés de l’évolution des prix de la construction. Même en 2024, le retournement de tendance ne s’était pas encore matérialisé, contrairement aux attentes, selon les chiffres les plus récents. Mais cela devrait changer en 2025 : une hausse nominale des investissements dans la construction de 4,2 % pour les nouvelles constructions et de 6,8 % pour les rénovations est attendue. En 2026 également, le marché de la construction devrait continuer de croître dans une mesure comparable : une augmentation nominale totale de 5,3 % est prévue. Dans le domaine des nouvelles constructions, la progression devrait être un peu plus modérée qu’en 2025, avec une hausse de 3,4 %. La situation est tout autre pour la rénovation : à la suite de la votation populaire du 28 septembre 2025, lors de laquelle l’abolition de la valeur locative a été décidée, le secteur de la rénovation devrait gagner nettement en dynamisme au cours des prochaines années (voir ci-dessous : « Focus : l’abolition de la valeur locative stimule l’activité de rénovation »). Les effets de cette décision devraient encore être marginaux en 2025, mais se faire de plus en plus sentir l’année suivante : pour 2026, nous prévoyons une hausse des investissements dans la rénovation d’environ 8,5 % (figures 1 et 2).

Toutefois, cette prévision positive doit être relativisée : après sept années de baisse réelle des investissements, le niveau devrait encore se situer fin 2026 nettement en dessous du pic de 2017. La hausse intervient en effet à partir d’un niveau relativement bas.

Entre février 2021 et février 2023, les prix de la construction ont augmenté de plus de 13 % (figure 3). Depuis, l’évolution s’est nettement calmée et la courbe des prix est restée globalement stable. Les coûts de l’énergie et des carburants ont diminué d’environ 10 % depuis leur pic d’avril 2024, et les prix des matériaux affichent récemment une légère tendance à la baisse. Pour 2025, une hausse modérée des prix de la construction de 0,5 % est attendue. En 2026, les prix devraient toutefois repartir à la hausse de manière plus marquée en raison de l’abolition de la valeur locative (+1,5 %, voir la prochaine section). Cette prévision demeure toutefois nettement inférieure à la croissance nominale attendue des investissements dans le bâtiment, de sorte que ceux-ci devraient également progresser sensiblement en termes réels.

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé à une nette majorité de 57,7 % l’abolition de la valeur locative. La réforme ne sera toutefois pas mise en œuvre immédiatement, la Confédération souhaitant accorder aux cantons le temps d’introduire un impôt sur les résidences secondaires. Ce changement de système entraînera des pertes fiscales, notamment dans les cantons touristiques. Un impôt spécial sur les résidences secondaires doit leur permettre de compenser ces pertes. Comme un tel impôt n’existe pas encore, il doit d’abord être conçu et mis en œuvre. Les dates possibles pour l’entrée en vigueur de la réforme sont le 1^er janvier 2028 ou le 1^er janvier 2029.

D’ici là, la législation actuelle demeure applicable : les propriétaires occupant leur logement continuent d'être imposés sur la valeur locative, mais peuvent en contrepartie déduire fiscalement les intérêts hypothécaires ainsi que les investissements destinés à l’entretien et à la modernisation de leur bien immobilier. Ces possibilités de déduction disparaîtront en grande partie lors de l’entrée en vigueur de la réforme. Il convient de souligner que ces effets concernent principalement les logements en propriété occupés par leur propriétaire.

De nombreux propriétaires profiteront du temps restant pour avancer les rénovations et modernisations prévues tant que les frais d’entretien et de rénovation restent fiscalement déductibles. Cela devrait donner un élan marqué au secteur de la rénovation des logements en propriété au cours des prochaines années.

Tant les investissements dans la construction publiés par l’Office fédéral de la statistique (OFS) que nos propres prévisions portent sur les transformations soumises à autorisation. L’impact de la votation populaire sur les chiffres de 2025 demeure donc limité : entre le 28 septembre et la fin de l’année, il ne reste que trois mois — un délai trop court pour lancer de nombreux projets nécessitant un permis de construire. Un certain effet d’anticipation est toutefois déjà pris en compte dans les prévisions de base pour 2025 (figures 1 et 2). Certains propriétaires ont préféré jouer la prudence et ont amorcé leurs projets de rénovation dès 2025, indépendamment du résultat du vote, afin de se prémunir contre les éventuelles conséquences d’une suppression de la valeur locative. À partir de 2026, une nouvelle accélération de l’activité de rénovation, déjà soutenue, est à prévoir. Celle-ci devrait avoir plusieurs répercussions :

• Goulets d’étranglement en matière de capacités :
  Bien que le taux d’utilisation des capacités dans le secteur de la rénovation soit déjà élevé, on ne constate pour l’heure que peu de pénuries d’approvisionnement — à l’exception de certains matériaux, comme les fenêtres. Si le nombre de projets de construction devait encore augmenter, les contraintes se déplaceraient vraisemblablement vers les ressources en personnel des entreprises du bâtiment. Les sociétés étrangères situées à proximité de la frontière pourraient alors intervenir en partie, accepter davantage de mandats et ainsi élargir l’offre. Les entreprises de construction allemandes en particulier, qui s’étaient abstenues pendant des années de soumissionner en Suisse en raison de la forte demande sur leur marché intérieur, devraient désormais manifester un intérêt accru pour des projets en Suisse compte tenu de la conjoncture actuellement faible dans leur pays.
• Hausse des prix de la construction :
  En raison des capacités limitées et de la forte demande attendue sur une période relativement courte, les prix de la construction devraient progresser plus fortement que si la réforme avait été rejetée. Pour l’ensemble du secteur du bâtiment, nous anticipons en 2026 une hausse d’environ 1,5 %, contre 0,5 % dans un scénario sans abolition de la valeur locative. Cette augmentation devrait être particulièrement marquée pour les prestations directement liées aux travaux de rénovation et de modernisation.

C’est dans le segment des maisons individuelles que les effets de la décision populaire devraient se faire le plus sentir. Comme ces habitations sont occupées par un seul ménage, les décisions de rénovation peuvent être prises et mises en œuvre rapidement. De plus, de nombreuses maisons individuelles sont vieillissantes, tandis que le nombre de nouveaux projets est en baisse. Les investissements se déplacent ainsi progressivement de la construction neuve vers la rénovation du parc existant, une tendance appelée à se renforcer. Toutefois, la majeure partie des effets d’anticipation ne se manifestera qu’en 2027, en raison des délais typiques de planification, d’autorisation et de réalisation des projets de plus grande envergure. Le résultat de la votation devrait néanmoins déjà stimuler fortement l’activité en 2026 : les investissements dans la rénovation devraient augmenter de 14 à 17 %, soit environ 10 points de pourcentage de plus que dans le scénario d’un rejet de la réforme (pour en savoir plus, voir plus bas : « Maisons individuelles : coup de frein sur le neuf, boom des transformations »).

La situation est différente pour les appartements en PPE : dans les communautés de copropriétaires, plusieurs parties ayant des intérêts divergents participent souvent aux décisions, ce qui rend le processus décisionnel complexe et long. Par conséquent, les projets de rénovation d’envergure sont difficiles à accélérer ou à anticiper. Il existe néanmoins des marges de manœuvre : les propriétaires peuvent anticiper leurs versements au fonds de rénovation et ainsi bénéficier des avantages fiscaux sans rénover immédiatement. Les travaux proprement dits sont ensuite réalisés de manière échelonnée dans le temps. Ainsi, la hausse des investissements dans la rénovation du segment des appartements en PPE devrait se répartir plus uniformément autour de la date d’entrée en vigueur de la réforme – avec une dynamique différée, mais plus durable. Pour le segment des immeubles collectifs, auquel appartiennent les appartements en PPE, nous prévoyons en 2026 une augmentation des investissements dans la rénovation de 9 à 12 % (contre 8,5 % sans abolition de la valeur locative).

La dynamique de l’activité de rénovation atteint toutefois ses limites. Il est clair qu’un grand nombre des projets souhaités ne pourront plus être réalisés avant l’entrée en vigueur de la réforme. Les facteurs limitants sont principalement la hausse des prix de la construction et les capacités limitées du personnel des entreprises de rénovation. S’y ajoutent des contraintes financières : les budgets des ménages sont restreints et l’octroi de crédits par les banques demeure prudent. Il convient également de noter que nos prévisions ne tiennent compte que des projets de construction soumis à autorisation. Le volume réel supplémentaire de rénovation devrait donc être légèrement supérieur à nos estimations, car de nombreux travaux plus modestes ne nécessitant pas d’autorisation – tels que la rénovation de cuisines, de salles de bains ou de sols – devraient également être avancés.

Les immeubles multifamiliaux constituent la locomotive du bâtiment en Suisse : environ 50 % des investissements dans la construction neuve réalisés en Suisse sont consacrés à la construction de logements locatifs et en PPE. L’influence de ce segment sur la santé du secteur suisse de la construction est donc considérable. À court terme, les perspectives semblent assez favorables : après deux années faibles avec des reculs de 4,6 % (2023) et de 1,0 % (2024), les prévisions annoncent de nouveau des impulsions de croissance nettement positives, avec une hausse de 6,5 % attendue pour 2025 et une progression de 5,0 % pour 2026.

Les bases de cette tendance positive sont-elles suffisamment solides pour se maintenir ? De nombreux éléments incitent en tout cas à l’optimisme  :

• Forte demande : le nombre de ménages ne cesse d’augmenter. Les raisons en sont la forte croissance démographique et des évolutions sociétales favorisant des tailles de ménage toujours plus petites. L’excédent de demande qui en résulte fait grimper les revenus locatifs, réduit les logements vacants et diminue les coûts de rotation – des facteurs qui suscitent l’intérêt des investisseurs pour de nouveaux projets de construction.
• Taux d’intérêt bas : la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé le 19 juin 2025 son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 0 %. Les coûts de financement des projets de construction diminuent ainsi sensiblement une nouvelle fois, et les investissements immobiliers gagnent en attractivité par rapport à d’autres possibilités de placement.
• Prix de la construction stables : la tendance haussière a été stoppée, les prix de la construction évoluent actuellement latéralement.
• Politique active du logement : les autorités publiques sont de plus en plus conscientes de l’importance de la construction de logements et renforcent leurs efforts pour la soutenir.
• Suppression des obstacles juridiques : de plus en plus d’autorités publiques reconnaissent l’importance de faciliter activement la construction de logements et de lever les barrières juridiques. Deux exemples de septembre 2025 :
  – La Confédération a réagi au risque de blocages dans la construction liés à une interprétation trop stricte de la protection des sites bâtis. D’ici 2026, elle prévoit d’adapter l’application de l’Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Des procédures plus rapides et des règles moins strictes devraient permettre de débloquer la réalisation de nombreux projets actuellement suspendus.
  – Le gouvernement du canton de Zurich souhaite désormais répondre davantage aux besoins en logements par l’agrandissement de bâtiments existants plutôt que par des démolitions et reconstructions. À cet effet, la loi sur l’aménagement du territoire et la construction doit être adaptée afin de faciliter les agrandissements, d’assouplir les prescriptions et de simplifier les procédures de permis de construire.
• Réalisation plus rapide de projets bloqués : des retards, par exemple en raison de recours, peuvent bloquer les procédures de permis de construire. C’est ce que montre la figure 6 : alors que le nombre de demandes de permis est resté relativement stable, les autorisations ont temporairement diminué – en particulier en 2023. Entre-temps, davantage de demandes sont à nouveau approuvées, de sorte que de nombreux projets bloqués pourront être réalisés.

Un regard sur les permis de construire montre également une forte hausse au cours des deux dernières années (+46,0 % entre le 2ᵉ trimestre 2023 et le 1ᵉʳ trimestre 2025, figure 6). Cela soutient les prévisions optimistes d’investissements dans la construction pour 2025 et 2026.

Cependant, les demandes de permis – également un indicateur avancé important, qui anticipe un peu plus l’évolution future – ont nettement reculé au cours des deux derniers trimestres : depuis le dernier sommet au 4ᵉ trimestre 2024, elles ont diminué d’environ 8 %. Il y a donc de bonnes raisons de penser que le nombre de permis de construire pourrait bientôt à nouveau diminuer. Il n'est donc pas encore question d’un boom durable de la construction d'immeubles multifamiliaux.

Même si les perspectives immédiates paraissent prometteuses, des doutes subsistent quant à la pérennité de la reprise. Plusieurs points méritent une attention particulière :

• Développement vers l’intérieur et recours : en de nombreux endroits, la création de logements ne peut se réaliser qu’à travers la densification vers l'intérieur. Cela entraîne systématiquement des conflits d’intérêts entre les riverains, la commune et les investisseurs – concernant par exemple la densité et l’évolution en hauteur, la protection contre les immissions, l’accès et les infrastructures scolaires, la qualité des espaces libres ainsi que des aspects liés au financement (par exemple : concepts de mobilité, normes de durabilité, compensation de la plus-value). Les procédures itératives qui en résultent (examens préalables, plan de quartier, participation, recours, éventuels référendums) retardent les décisions et augmentent les risques des projets. Dans certains cas, les projets sont reportés ou abandonnés.
• Objectif climatique zéro émission nette : avec l’objectif zéro émission nette, la préférence se déplace de la démolition et construction neuve vers la rénovation et la densification du parc existant ; parallèlement, les coûts, la charge de planification et les délais de permis de construire augmentent. Au total, il en résulte un effet sensiblement restrictif sur l’activité de construction neuve.
• Construire coûte cher : des prix de construction élevés, la forte hausse des prix des terrains à bâtir ainsi que de nombreuses prescriptions renchérissent la réalisation de nouveaux bâtiments, ce qui rend de plus en plus difficile d’attirer des locataires ou des acheteurs potentiels.
• Réglementation : malgré des efforts ponctuels des autorités pour soutenir la construction de logements, le cadre réglementaire en vigueur reste exigeant dans de nombreux cantons et communes. Cela apparaît particulièrement clairement dans le cas des plans d’aménagement : ils freinent l’activité de construction de logements notamment par des prescriptions excessivement détaillées, des procédures de permis de construire complexes et à plusieurs niveaux avec possibilités de recours, ainsi que par des règles floues en matière d’infrastructures et de coûts qui entraînent des réclamations et de nouvelles planifications. À cela s’ajoute le fait que les exigences ou la situation juridique de départ peuvent parfois changer en cours de processus de plan d’aménagement, ce qui déclenche des clarifications supplémentaires et des boucles d’adaptation et augmente les coûts.
• Exigences liées au financement : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les banques doivent, dans le cadre de « Bâle III », constituer des fonds propres différents selon le nantissement des hypothèques, ce qui devrait en fin de compte avoir un impact négatif sur l’activité de construction. En particulier dans les tranches de risque plus élevées – par exemple lors de l’acquisition de terrains à bâtir ou pour les financements de développement avec des nantissements plus élevés – les coûts de financement effectifs augmentent ; les banques réagissent par des marges plus élevées, des quotités de nantissement plus basses et une attribution plus sélective.
• Conjoncture mondiale incertaine : une dégradation de la situation politique et économique mondiale pourrait peser lourdement sur le marché de la construction en raison de la hausse des coûts des matériaux, de problèmes de chaînes d’approvisionnement et de coûts de financement plus élevés.

Même si, au cours des deux ou trois prochaines années, davantage de fonds sont investis dans la construction de logements locatifs et en PPE, ces nouveaux logements ne pourront pas couvrir la forte demande. Tout simplement parce qu’on ne construit pas suffisamment de logements. Par ailleurs, l’essor des constructions sur friches (« brownfield ») implique que, dans un nombre croissant de projets, la création de nouveaux logements passe par la démolition préalable de logements existants. Le solde de la construction de logements – c’est-à-dire la différence entre les logements nouvellement construits et démolis – diminue ainsi, même lorsque le nombre de logements neufs reste constant ou augmente. (Vous trouverez des analyses plus détaillées à ce sujet dans l’article « Bâtiment: la tendance s’est inversée – la transformation comme moteur de croissance » d’avril 2025.)

Il est en outre frappant de constater que le volume des investissements augmente non seulement en raison de projets de construction supplémentaires, mais aussi parce que des sommes plus importantes sont investies par logement. Des exigences accrues de la part des demandeurs et des prescriptions de construction plus strictes, par exemple en matière d’accessibilité et de durabilité, renchérissent encore la construction. Dans de nombreuses régions, des prix élevés des terrains à bâtir accentuent en outre la tendance vers la construction neuve dans le segment haut de gamme. Tout cela conduit à ce que les investissements continuent d’augmenter même lorsque le nombre de logements nouvellement construits ne progresse pas, voire diminue. Une comparaison de la figure 7 avec la figure 6 le montre : même si, selon les permis de construire, les investissements au 1ᵉʳ trimestre 2025 étaient supérieurs de presque 13,0 % à la valeur du 1ᵉʳ trimestre 2016 (figure 6), il en a néanmoins résulté une baisse de 45 600 à 44 200 logements locatifs et en PPE autorisés (figure 7).

L’augmentation des investissements dans les nouvelles constructions de logements collectifs ressort clairement de l’analyse régionale : 69 des 106 régions MS apparaissent actuellement en rouge (figure 9), ce qui indique que les autorisations délivrées au cours des quatre derniers trimestres prévoient des montants d’investissement supérieurs à la moyenne des cinq années précédentes. Les hausses les plus marquées s’observent en Suisse romande – notamment dans les cantons de Genève, Vaud, Fribourg et Valais – ainsi qu’au Tessin et dans certaines régions touristiques. De nombreux projets ont également été récemment autorisés en Suisse alémanique. À l’inverse, le nord-ouest de la Suisse (du Jura à Soleure, en passant par les deux Bâle jusqu’au canton de Schaffhouse) enregistre une baisse. Une tendance similaire se dessine également dans certaines parties du canton de Zurich et en Suisse orientale.

La figure 10 présente les mêmes autorisations de construction et la même période d’observation que la figure 9, mais elle se concentre cette fois non pas sur les montants d’investissement prévus, mais sur le nombre de logements projetés. La comparaison des deux figures révèle une image globalement similaire. Toutefois, alors que 69 régions MS apparaissent en rouge dans la figure 9, elles ne sont plus que 58 dans la figure 10. Il est particulièrement frappant de constater qu’aucune région ne présente une baisse des investissements tout en enregistrant une hausse du nombre de logements construits. À l’inverse, le cas opposé est relativement fréquent : malgré une augmentation des investissements, le nombre de logements autorisés tend à diminuer.

La construction de maisons individuelles neuves diminue depuis des années. Les raisons structurelles se trouvent dans les réserves limitées de terrains à bâtir et, par conséquent, dans la hausse des prix des parcelles. Depuis 2015, le nombre de maisons individuelles autorisées a baissé de 25 %. Le volume des investissements est toutefois resté stable après des baisses intermédiaires, car des sommes plus élevées sont investies par objet (figure 11).

Le boom des rénovations dans les maisons individuelles a commencé il y a déjà cinq ans (figure 12) – bien avant la votation populaire du 28 septembre 2025 qui a entériné la fin de la valeur locative. La réforme à venir devrait, pendant la période de transition qui précède la conclusion du processus législatif et l’entrée en vigueur du nouveau droit, renforcer une tendance déjà existante : la diminution du nombre de nouvelles maisons individuelles mises sur le marché entraîne un afflux croissant de capitaux vers la rénovation du parc existant. Celui-ci est de plus en plus composé de bâtiments vieillissants qui doivent désormais être adaptés aux besoins actuels en matière de logement. Cela inclut également des mesures énergétiques : les programmes d’encouragement et une prise de conscience environnementale croissante favorisent les investissements dans les pompes à chaleur, les fenêtres à haute efficacité énergétique ou les installations photovoltaïques.
Le fait que le nombre d’autorisations de rénovation augmente plus fortement que le volume d’investissement indique qu’un plus grand nombre de petits projets sont désormais inclus dans les statistiques. Cela ne signifie toutefois pas nécessairement que davantage de rénovations sont effectivement réalisées, mais résulte aussi du fait qu’un nombre croissant de projets de rénovation sont désormais soumis à autorisation.

La progression des autorisations de construire montre qu’une base solide est déjà en place pour une nouvelle hausse des investissements dans la rénovation. Avec la suppression prochaine de la valeur locative, une accélération marquée est attendue. Pour l’année en cours, 2025, une croissance nominale de 5,5 % est prévue, tandis qu’en 2026, l’augmentation pourrait atteindre entre 14 % et 17 %. Dans le segment de la construction neuve, des reculs significatifs ont été enregistrés ces dernières années (−5,7 % en 2023 ; −6,0 % en 2024). En 2025, la tendance devrait se stabiliser autour de −0,5 %, avant un léger redressement attendu de +3,5 % en 2026.

L’examen de la répartition régionale des investissements dans les maisons individuelles montre qu’environ la moitié des régions MS sont colorées en rouge, indiquant que les investissements dans la construction neuve réalisés au cours des quatre derniers trimestres ont dépassé le niveau moyen des années 2019 à 2024. Les investissements ont particulièrement augmenté dans le canton du Tessin. De nombreuses régions de l'arc lémanique ainsi que des cantons de Fribourg et du Valais se distinguent également positivement. Il est en outre frappant de constater la hausse des permis de construire dans les régions situées entre les lacs de Zurich et des Quatre-Cantons ainsi que dans certaines régions touristiques. Des baisses ont été observées dans de nombreuses régions du canton de Berne ainsi que dans de larges parties du nord de la Suisse.

Figure 15